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Gründe für eine fristlose Kündigung

9. September 2010 / wg-ratgeber.de

Die fetten Jahre sind endgültig vorbei!In einigen Fällen wird das Wohnen in der WG unzumutbar – in diesen besonderen Fällen greift ein besonderes Kündigungsrecht. Gründe für eine fristlose Kündigung können sehr vielfältig sein, meistens haben sie jedoch mit der Mietsache selbst zu tun, beispielsweise bei Mängeln in der Wohnung oder die Vertragsbedingungen verletztenden Begebenheiten wie Baulärm, etc.

Dieses Kündigungsrecht ist in § 543 (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund) geregelt und soll hier näher erläutert werden.

Die fristlose Kündigung

Im Normalfall ist sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter eine Kündigungsfrist gesetzt. Dies wird im Mietvertrag geregelt und gilt für beide Vertragsparteien. Die Länge der Kündigungsfrist schwankt zwischen einem bis sechs Monaten, in WGs gelten meist andere Zeiten, da Wohngemeinschaften naturgemäß eher dazu tendieren, ihre Bewohner “auszutauschen”.

Die Kündigungsfrist besagt, dass zum Zeitpunkt der (schriftlichen) Kündigung weiterhin Rechte und Pflichten des Mietvertrags gelten, dazu gehört beispielsweise die pünktliche Zahlung der Miete.

Die fristlose Kündigung greift immer dann, wenn einer der beiden Vertragsparteien ein Miet- und Vertragsverhältnis nicht mehr zumutbar ist. Die Gründe für die Unzumutbarkeit können sehr vielfältig sein. Im Zweifel entscheiden Gerichte darüber, ob eine fristlose Kündigung der Wohnung rechtmäßig ist oder nicht.

Gründe für die fristlose Kündigung

Nachfolgend möchten wir auf einige Gründe verweisen, die dir im Regelfall das Recht einräumen, von deinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen und zum nächstmöglichen Termin in eine andere Wohnung umzuziehen, ohne an den vorigen Mietvertrag und dessen Auflagen gebunden zu sein.

Außerdem sollte dir bewusst sein, dass die jeweiligen Gründe stets nur Richtlinien sein können, da bei jedem Mietverhältnis andere Bedingungen herrschen und keine Regelungen pauschalisiert werden können!

Siehe § 543 BGB: “Wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, kann der Mieter fristlos kündigen.” (→ dejure.de)

  • Unzumutbarer Baulärm über eine längere Zeit, in der der Vermieter keinerlei Anstalten macht, den vertragsgemäßen Gebrauch (im Zweifel unter Berücksichtigung des Rechts des Mieter auf Mietminderung) sicherzustellen.
  • Alle anderen Arten von (Lärm-)belästigung können ebenfalls ein Grund zur fristlosen Kündigung sein. Allerdings muss man sehr vorsichtig sein, wenn es lediglich um (objektiv zumutbaren) Lärm durch Kindergeschrei, Türenschlagen, Spülmaschinen und sonstige Haushaltsgeräte geht. Die Gerichte entscheiden zwar immer häufiger für den lärmgeplagten Mieter, jedoch nicht in allen Fällen!
  • Androhung von Gewalt / Gewalt in der Wohnung bzw. im Wohnhaus. Niemand kann gezwungen werden, in einer Wohnung zu leben, in der er sich bedroht fühlt oder gewalttätig behandelt wird. Es spielt keine Rolle, ob die Drohung oder die Gewaltausübung von anderen Mitbewohner, dem Vermieter oder anderen Mietparteien im gleichen Haus ausgeht!
  • Arglistige Täuschung durch den Vermieter. Dieser Fall ist besonders interessant und kommt häufiger vor, als du denkst. Arglistige Täuschung liegt zum Beispiel dann vor, wenn der Vermieter verschweigt (oder sogar das Gegenteil behauptet), dass die Mietsache (eure WG-Wohnung) sanierungsbedürftig ist und unter der hübschen Fassade schimmelt. In manchen Fällen ist sogar die Bausubstanz so sehr angegriffen, dass das Wohnen in der besagten Wohnung unmöglich und lebensgefährlich ist. (Bestimmte Schimmelsorten, Baufälligkeit, statische Probleme, etc.)
  • Hausfriedensbruch durch den Vermieter. Wenn dein / euer Vermieter zu neugierig ist und sogar in eure Wohnung einbricht (mit einem mittlerweile unzulässigen Zweitschlüssel), kann der Mietvertrag sofort gekündigt werden.

Dem Vermieter eine Frist setzen

Obwohl es um eine fristlose Kündigung geht und die Vermutung naheliegt, dass du einfach wieder ausziehen kannst, sobald einer der oben genannten Gründe für deine spezielle Situation vorhanden ist: So einfach geht es nicht.

(3) von § 543 besagt: “Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.”

Diese Regelung gilt nur dann nicht, wenn eine Abhilfe unwahrscheinlich oder unmöglich ist. Im Zweifel entscheiden auch hier wieder die Gerichte.

Bild CC 2.0 by Slavin / flickr

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{ 4 comments… read them below or add one }

r234@ März 18, 2012 um 09:42

Was mich sehr interessiert ist was kann man als Hauptmieter, der von dem Untermieter regelrecht terorisiert wird dagegen tun? Lärmbelästigung, Androhungen zur Handgreiflichkeiten, etc. Trotz fristgemässe Kündigung behauptet die UMin, dass sie in der Wohnung selbstverständlich weiterhin wohnen bleiben wird, obwohl sie ein möbliertes Zimmer bezogen hat und dass sie es auch nicht einsieht die Miete zu zahlen. Zusätzlich stellt sie irgendwelche Möbel im Keller ab obwohl sie ganz genau weiss, dass es nur ein kleiner Kellerraum gibt, welches zu der Wohnung gehört.
Wegen des regelmässigen Geschreis der UMin nach 22:00 Uhr, meistens dauert es gute zwei Stunden bis sie vertig ist, wurde mir von der Polizei einfach gesagt, dass das keine Lärmbelästigung sei, etc.

Iryna November 29, 2013 um 11:54

Hallo, ich habe eine Frage zur fristlose Kündigung als Mieter.
Ich habe ein Vertrag abgeschlossen für 1 WG-zimmer, aber schon am ersten Tag wollte ich raus. Da die Vermieterin ( Hauptmieterin) in meinem Zimmer Wäscheständer mit Unterwäsche aufgestellt hat, und Katzenklo vor meiner Tür was echt ekelhaft gerochen hat, außerdem die Katzen liefen über dem Esstisch und keiner hat es hinterher geputzt. Mein Zimmer durfte ich nicht abschließen, also war es jedem zugänglich.
Ist das ein Grund für fristlose Kündigung?

julia April 22, 2014 um 17:21

Hi. Ich habe ebenfalls eine Frage. Wie sieht es aus, wenn die man von seinen Mitbewohner bestohlen worden ist und man ja natürlich derzeit kein Vertrauen mehr aufbringt. Kann man da das Mietverhältnis fristlos Kündigung? Wir haben ehrlich gesagt keine lust mit Leuten / “Freunden” weiterhin zusammen zu wohnen die so etwas tun. Und wollen so schnell wie möglich umziehen. Wäre cool eine Antwort zu bekommen

könig Juli 22, 2014 um 17:13

Ich habe eine kurze Frage:Hausfriedensbruch durch den Vermieter könnte ich fristlos kündigen.–Was ist denn im umgekehrten Fall?Ich war bei der Vermieterin im Keller den sie ausbauen und habe mir das sogar einige Male angeschaut.Es ist schon toll was sie da machen,habe das auch noch einen Freund gezeigt.Die Tür war geschlossen aber NICHT zugesperrt.Ich wußte nicht das die Vermieterin da eine Kamera installiert hat.Sie hat mich darauf angesprochen und will mich nun in den nächsten fristlos kündigen.Kann sie das einfach?Ich will da wohnen bleiben-Ich wohne da schon 15 Jahre.Bitte um Antwort

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