Rechtliche Pflichten des Vermieters in WGs

16. Oktober 2010 / wg-ratgeber.de

Ein besseres Bild habe ich nicht gefunden!Wer in Deutschland Wohnraum vermietet, der unterliegt rechtlichen Pflichten. Einige Vermieter denken, dass die Gesetze für sie nicht im vollen Umfang gelten. Sie fühlen sich oft unzuständig und ignorieren Probleme, für die sie per Gesetz sehr wohl verantwortlich sind. Wir möchten in diesem Artikel typische Fehleinschätzungen von Vermietern aufdecken und dir Fragen rund um das Mietrecht und die Vermieterpflicht beantworten.

Welche Gesetze gelten für Vermieter?

Neben allen üblichen Gesetzen, an die sich alle deutschen Bürger halten müssen, gibt es für Vermieter spezielle Regelungen, die umgangssprachlich “Mietrecht” genannten Vorschriften für Mietverhältnisse (§ 535 BGB).

Der wichtigste Teil für dich als Mieter in einer Wohngemeinschaft ist hierbei Absatz (1) des genannten Gesetzes, welches wir hier zitieren:

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Was dieses Beamtenchinesisch übersetzt bedeutet, werden wir nun ausführlich erläutern.

Der Vermieter haftet für Mängel

Mängel in der Mietwohnung sind keine Seltenheit und in den meisten Fällen kein Grund zur Aufregung. Dennoch stellen sich manche Vermieter quer und meinen, Reparaturkosten für Mängel müssten vom Mieter getragen werden.

Das stimmt nicht! Der Mieter haftet nur dann persönlich, wenn die Mängel selbst verschuldet sind. Wenn ihr in der WG zum Beispiel den Putzplan nicht einhaltet und das Bad nicht ausreichend lüftet, sodass sich Schimmel an der Decke bildet, müsst ihr für den Schaden aufkommen.

Bricht allerdings ein Wasserhahn wegen “Altersschwäche” ab und macht das Waschbecken unbenutzbar, seid ihr natürlich nicht für die rechtzeitige Beseitigung des Schadens verantwortlich!

Der Vermieter haftet für Schäden*

Kratzer im Parkett, Abnutzung von Laminat und eine im Laufe der Zeit zersprungene Fliese gehören zum Leben in einer Wohnung dazu. Wenn solche Schäden nicht durch Fahrlässigkeit oder Vorsatz entstehen, bist du als Mieter nicht dafür verantwortlich, die Schäden auszubessern oder gar die Rechnungen für Reparaturen zu bezahlen.

Dieser Punkt ist besonders wichtig, da einige Vermieter so versuchen, zusätzliches Geld in ihre Portokasse zu schleusen!

*Wie gesagt: Selbst verursachte oder fahrlässig entstandene Schäden müssen von dir als Mieter beseitigt werden. Du darfst die Wohnung nicht einfach “kaputtwohnen”, auch wenn manche Menschen das leider glauben.

Der Vermieter haftet für Lärm

Lärm ist eine nicht hinzunehmende Belästigung und Beeinträchtigung der Wohn- und Lebensqualität. Niemand hat in Deutschland ein Recht auf Lärm, jeder Bürger hat allerdings das Recht auf Ruhe. Vor allem die Mittags- und Nachtruhe sind empfindliche Themen.

Du kannst dich – auch entgegen der Aussagen deines Vermieters – sehr wohl auf Paragraph § 535 berufen, wenn eine Lärmbelästigung im Wohnkomplex oder auch nur in der Nähe stattfindet. Es handelt sich eindeutig um eine Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache (eure Wohnung, die ihr ja “ohne Lärm” gemietet habt) und daher kann sogar Lärm ein Grund für eine rechtlich zulässige Mietminderung sein!

Der Vermieter haftet für deine Gesundheit

Wenn durch die Benutzung der Mietwohnung gesundheitliche Schäden auf der Seite des Mieters davongetragen werden, haftet in den meisten Fällen der Vermieter, da er für die Instandhaltung der Wohnung zu 100% verantwortlich ist.

Das absichtliche Verschweigen (arglistige Täuschung) von für den Mieter gefährlichen Mängeln – Asbest in den Wänden, unsichtbarer Schimmel unter der neuen Schicht Tapete, eine neue (zuvor unerwähnte) Einflugschneise, die dich in die Irrenanstalt bringt – kann sogar als Straftat ausgelegt werden und mitunter mit hohen Geldstrafen geahndet werden!

Das Argument “Gekauft wie gesehen” gilt keineswegs und du solltest dir nichts anderes erzählen lassen. Deine Gesundheit ist wichtiger als der Profit deines Vermieters.

Der Vermieter muss Mietminderungen akzeptieren

Handelt der Vermieter fahrlässig und beseitigt von dir als Mieter angezeigte Mängel nicht innerhalb einer vernünftigen und realistischen Frist (z.B. 2 Wochen für die Reparatur des Waschbeckens im Gäste-WC), kannst du die Miete um einen bestimmten Prozentsatz auf Grundlage des eigenen Ermessens kürzen (§ 536 BGB).

Hier ist jedoch Vorsicht und Vernunft gefragt, da die Höhe der Mietminderung eine reine Auslegungssache ist. Bei fünf Prozent ist eine Fehlentscheidung auf deiner Seite nicht allzu schlimm zu bewerten und auch eine geringe Minderung bewegt die meisten Vermieter bereits dazu, ihrer Pflicht nachzugehen.

Minderst du die Miete allerdings zu sehr (10% bis 50%), dann drohen dir hohe Schadensersatzklagen, falls du die Miete irrtümlich gemindert hast. In solchen Fällen empfiehlt sich ein Gespräch mit Profis auf dem Gebiet, nämlich Rechtsanwälten der Fachrichtung Mietrecht.

So ein Anwalt kostet zwar auch Geld, aber du kannst dir sicher sein, dass deine eventuelle Mietminderung rechtlich abgesichert ist.

Weiterführende Internetseiten zum wichtigen Thema “Mietminderung” findest du in der folgenden Liste:

Der Vermieter und die Kaution

Höchstwahrscheinlich hast du (oder deine Mitbewohner, falls du erst später hinzugezogen bist) dem Vermieter eine sogenannte Kaution (vergleiche Mietsicherheit) gezahlt. Dies ist eine Art Versicherung für den Vermieter, um im Fall von von dir als Mieter fahrlässig verursachten Schäden einen kleinen finanziellen Puffer zu erhalten.

Von der Kaution darf der Vermieter jedoch folgende Dinge nicht bezahlen:

  • Den nächsten Karibikurlaub, denn die Kaution ist immer noch dein Geld und nicht das des Vermieters
  • Die Reparatur des Waschbeckens, wenn du den Schaden nicht zu verantworten hast
  • Die Beseitigung von vertragsgemäßen Schäden, die durch dich als Mieter beim normalen Gebrauch der Mietsache entstehen (Kratzer im Parkett usw.)
  • Den Mietzins, falls du die Miete kürzt

Die Kaution ist als Sicherheitsleistung auf ein neu zu eröffnendes Konto zu überweisen und zu verzinsen. Dieses Konto (bzw. das Sparbuch) gehören dem Mieter, der Vermieter behält es lediglich als Pfand.

Tipp: Du kannst auch WGs / Wohnungen ohne Kaution mieten!

Probleme mit dem Vermieter

Obwohl all diese Dinge gesetzlich sehr akurat und umfassend geregelt sind, entstehen immer wieder Probleme mit dem Vermieter. Es ist daher gut, wenn du dich als Mieter zumindest mit grundsätzlichen Rechten und Pflichten innerhalb eines Mietverhältnisses auskennst!

Bild CC 2.0 by Mattheck Moers / flickr

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